양도소득세 신고 방법 예정신고 확정신고 기한 홈택스 위택스 2026년

올해 8월에 아파트 잔금을 받은 분이라면 양도소득세 예정신고 마감은 원래 10월 31일입니다. 그런데 2026년 10월 31일은 토요일이라 기한이 **11월 2일(월)**로 밀립니다. 이렇게 신고기한은 계약서에 적힌 날짜가 아니라 잔금을 받은 달, 그리고 달력의 요일까지 따져야 정확히 나옵니다.

이 글은 집이나 땅, 상가를 이미 팔았거나 잔금 날짜가 잡힌 분을 위한 신고 절차 안내입니다. 세금이 얼마인지는 양도차익부터 지방소득세까지 계산하는 순서에, 어느 세율 칸에 들어가는지는 보유기간별 양도소득세율과 다주택 중과에 정리해 두었습니다. 여기서는 그 금액을 언제, 어디에, 어떤 서류로 내는지만 다룹니다.

핵심 숫자는 세 개입니다. 국세는 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월, 지방소득세는 그 기한에 2개월을 더한 날, 세액이 1천만원을 넘으면 일부를 2개월 뒤에 나눠 낼 수 있습니다. 기준일은 2026년 10월 31일이고, 근거는 소득세법 제105조(양도소득과세표준 예정신고)를 비롯한 2026년 현행 조문입니다.

신고기한은 잔금일이 속한 달의 말일에서 셉니다

출발점인 양도일은 원칙적으로 잔금일이고, 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일입니다. 그 달의 말일부터 2개월을 세므로, 같은 달이면 1일에 받든 30일에 받든 기한은 같습니다.

양도한 것	예정신고 기한	근거
토지·건물·부동산에 관한 권리(분양권·입주권)·기타자산	양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월	소득세법 제105조제1항제1호
토지거래허가구역 토지를 허가 전에 잔금 청산	허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월	같은 호 단서
부담부증여 중 채무 인수 부분(양도로 보는 부분)	양도일이 속하는 달의 말일부터 3개월	같은 항 제3호
국내 주식·출자지분	양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월	같은 항 제2호
국외주식·파생상품	예정신고 없음, 다음 해 5월 확정신고만	국세청 신고납부안내

기한 마지막 날이 토요일·일요일·공휴일·대체공휴일·노동절이면 그다음 날이 기한입니다(국세기본법 제5조). 지방세도 지방세기본법 제24조에 같은 규정이 있습니다.

기한 계산 예시 세 가지 (가상의 날짜)

• 8월 20일 잔금 → 8월 31일부터 2개월 = 10월 31일 → 토요일이라 2026년 11월 2일(월)
• 10월 15일 잔금 → 10월 31일부터 2개월 = 2026년 12월 31일(목). 지방소득세는 여기에 2개월을 더한 2027년 2월 28일인데 일요일이고 다음 날이 삼일절이라 2027년 3월 2일(화)
• 같은 해 3월과 10월에 한 건씩, 둘 다 세금이 나오는 부동산 → 각각 예정신고를 한 뒤 2027년 5월 1일~5월 31일 확정신고, 지방소득세 확정신고는 7월 31일이 토요일이라 2027년 8월 2일(월)

손해를 보고 판 경우에도 예정신고 대상이라는 점(제105조제3항)은 아래 「비과세여도」 항목에서 다룹니다.

5월 확정신고를 따로 해야 하는 사람

확정신고는 양도한 해의 다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지입니다(소득세법 제110조제1항). 다만 예정신고를 한 사람은 원칙적으로 확정신고를 하지 않아도 됩니다(같은 조 제4항). 국세청도 「1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 된다」고 안내합니다.

예외는 소득세법 시행령 제173조제5항(2026.10.1. 시행)에 네 가지로 적혀 있습니다. 공통점은 같은 해에 두 건 이상을 팔아서, 건별로 따로 계산한 세액과 합쳐서 계산한 세액이 달라지는 경우입니다.

상황	확정신고	이유
한 해에 부동산 1건만 팔고 예정신고 완료	안 해도 됨	제110조제4항 본문
누진세율 자산을 두 번 이상 예정신고했는데, 두 번째 신고 때 앞의 소득과 합산하지 않음	해야 함	시행령 제173조제5항제1호
부동산을 2회 이상 양도해 기본공제 250만원을 어느 건에서 빼느냐에 따라 세액이 달라짐	해야 함	같은 항 제2호
부동산 둘 이상을 양도해 비교과세(제104조제5항)를 적용하면 세액이 달라짐	해야 함	같은 항 제4호
예정신고를 하지 않음	해야 함 (예정신고 무신고 가산세와 별개)	제110조제1항

두 번째 줄이 가장 흔합니다. 누진세율은 소득이 합쳐질수록 높은 구간으로 올라가므로, 따로 신고한 두 건을 5월에 합쳐 다시 계산하면 그 차이만큼 세금이 늘어납니다.

비과세여도 신고서를 내야 하는 경우

1세대 1주택 비과세(소득세법 제89조)에 해당하는 양도는 과세되는 소득이 아니므로, 양도가액 12억원 이하로 전액 비과세라면 예정신고 의무가 없습니다. 문제는 「비과세」라는 말에 여러 경우가 섞여 있다는 점입니다. 요건 자체는 1세대 1주택 비과세 요건에서 먼저 확인하세요.

상황	신고	근거·이유
1세대 1주택, 2년 보유(필요 시 거주), 양도가액 12억원 이하	의무 없음	비과세 소득
1세대 1주택이지만 양도가액 12억원 초과	초과분 예정신고	12억원 넘는 부분 비율만큼 과세
8년 자경농지 감면처럼 「감면」을 받는 경우	신고 + 감면신청	조세특례제한법 제69조제3항
손해를 보고 판 토지·상가	신고 대상	제105조제3항. 같은 해 다른 부동산 차익에서 차손을 공제(제102조제2항)

비과세는 처음부터 세금이 없는 것이고, 감면은 세금을 계산한 뒤 깎아 주는 것이라 신청해야 받습니다. 차손이 났다면 낼 세금은 없지만, 같은 해 다른 부동산 차익에서 그 차손을 빼려면 신고가 있어야 합니다.

홈택스 전자신고, 메뉴를 누르는 순서

국세청 양도소득세 신고납부안내는 전자신고 경로를 「신고/납부 → 세금신고 → 양도소득세」로 적고 있습니다. 2026년 10월 31일 홈택스 화면을 직접 열어 보니 현재 메뉴 이름은 아래와 같았습니다. 로그인 뒤의 입력 화면은 신고 유형에 따라 달라지므로, 화면에 뜨는 안내를 그대로 따라가는 편이 안전합니다.

1. 홈택스에 공동·금융인증서 또는 간편인증으로 로그인합니다. 서비스 시간은 매일 06:00~23:59:59입니다.
2. 상단 세금신고 → 양도소득세 신고 → 양도소득세 신고하기로 들어갑니다.
3. 네 개 카드 중 기한 안이면 정기신고를 누릅니다(기한이 지났으면 「기한 후 신고」).
4. 유형 선택에서 부동산·분양권 1개를 실지거래가액으로 신고하면 부동산 등 간편신고, 여러 건이거나 감면·특례가 있으면 일반신고를 고릅니다.
5. 화면 안내에 따라 양도·취득 일자와 금액, 필요경비를 입력하면 세액이 자동 계산되고 단순 계산 오류는 화면에서 걸러집니다.
6. 제출한 뒤 신고 부속·증빙서류 제출 메뉴에서 계약서 등을 PDF로 올립니다.
7. **신고내역 조회(접수증·납부서)**에서 접수증을 확인하고, 납부서로 은행·우체국·신용카드·전자납부 중 하나로 냅니다.

같은 메뉴 아래 모의계산은 세액만 보여 줄 뿐 신고가 되지 않으니, 계산을 마쳤으면 반드시 위 2번 경로로 신고서를 제출하세요.

세무서에 직접 낼 때 챙길 서류

종이 신고서는 양도자의 주민등록상 주소지 관할 세무서에 직접 내거나 우편으로 보냅니다. 판 부동산이 있는 지역의 세무서가 아닙니다. 첨부서류는 소득세법 시행령 제169조가 정합니다.

구분	서류
납세자가 내는 것	양도한 자산의 매도·매입 계약서 사본(판 계약서와 살 때 계약서 둘 다)
	자본적지출액·양도비 증빙(중개수수료, 법무사 수수료, 공사비 세금계산서 등)
	감가상각비명세서(상가·임대용 건물 등 감가상각을 했던 경우)
	환지 전 취득 토지라면 환지예정지증명원 등
세무서가 확인하는 것	토지·건물 등기사항증명서(등기부등본), 토지·건축물대장, 개별공시지가 확인원

등기부등본은 담당 공무원이 행정정보 공동이용으로 확인하므로 보통 따로 떼어 갈 필요가 없습니다. 다만 세액 계산에 폐쇄등기부 등본이 필요하거나 전산으로 확인되지 않으면 세무서가 제출을 요구할 수 있습니다. 방문할 때는 본인 확인용 신분증을 챙기세요.

지방소득세는 위택스에서 두 달 뒤까지

양도소득세를 냈다고 끝이 아닙니다. 양도소득분 개인지방소득세는 국세와 별개 세금이라 신고도 따로, 받는 곳도 따로입니다. 국세는 세무서, 지방소득세는 주민등록상 주소지 시·군·구입니다.

기한은 국세보다 깁니다. 지방세법 제103조의5는 예정신고분을 「소득세법 제105조에 따른 신고기한에 2개월을 더한 날」까지로, 제103조의7은 확정신고분을 같은 방식으로 정합니다. 위택스 자주 묻는 질문도 「국세인 양도소득세 예정(확정)신고·납부기한 + 2개월」이라고 답합니다. 10월 15일 잔금이면 국세 12월 31일, 지방소득세 2027년 3월 2일입니다.

1. PC로 위택스에 로그인합니다. 위택스는 양도소득분을 손택스·스마트위택스 앱에서는 신고할 수 없다고 안내합니다.
2. 신고 → 지방소득세 → 양도소득분 → 양도소득분신고로 들어갑니다.
3. 국세 신고 내용(과세표준·세액)을 바탕으로 작성해 제출하고 납부합니다.

시·군·구가 세액을 적은 납부서를 보내 주면 그 세액을 기한까지 내는 것으로 신고·납부한 것으로 봅니다(제103조의5제4항·제5항). 홈택스 신고 내용이 위택스로 자동으로 넘어오는지는 원문으로 확인하지 못했으니, 위택스 화면에 국세 신고분이 불러와지지 않으면 직접 입력하세요.

늦거나 덜 내면 붙는 가산세와 분납

국세청 양도소득세 가산세 요약표와 국세기본법 제47조의2~제47조의4에 따르면 가산세는 「신고를 안 했거나 덜 한 것」과 「늦게 낸 것」 두 덩어리입니다. 예정신고도 법정신고에 포함되므로 5월 확정신고만 믿고 예정신고를 빠뜨려도 붙습니다.

종류	가산세
일반 과소신고	덜 신고한 납부세액 × 10%
단순 무신고	무신고 납부세액 × 20%
부정행위 무신고·과소신고(거짓 계약서·증빙 등)	해당 세액 × 40%
납부지연(고지 전)	미납세액 × 경과일수 × 1일 10만분의 22 (연 약 8%)
고지서 기한까지도 미납	미납세액 × 3% + 그 뒤 월 1만분의 67

고지서 이후의 월 단위 계산(1만분의 67)은 2026년 7월 1일 이후 고지서 납부기한이 지난 분부터 적용됩니다. 고지서를 받기 전, 신고기한만 넘긴 구간은 여전히 일 단위 10만분의 22입니다.

가산세 계산 예시 (가상의 숫자)

납부할 양도소득세가 1,000만원인데 예정신고를 놓치고 30일 뒤에 알았다고 가정합니다.

1. 무신고가산세: 1,000만원 × 20% = 200만원
2. 납부지연가산세: 1,000만원 × 30일 × 22/100,000 = 6만 6,000원
3. 기한 후 신고를 기한이 지난 뒤 1개월 안에 하면 무신고가산세의 **50%**를 감면 → 200만원 → 100만원
4. 합계: 본세 1,000만원 + 가산세 106만 6,000원

같은 1,000만원이라도 신고는 했는데 전액을 빠뜨린 과소신고였다면 가산세는 100만원, 부정행위가 끼어 있으면 400만원입니다.

국세기본법 제48조의 기한 후 신고 감면은 1개월 이내 50%, 3개월 이내 30%, 6개월 이내 20%입니다. 세무서가 먼저 결정해 통지하면 기한 후 신고 자체를 할 수 없으므로(제45조의3), 늦었다는 걸 안 날 바로 내는 것이 가장 싸게 막는 방법입니다.

1천만원을 넘으면 나눠 낼 수 있습니다

납부할 세액이 1천만원을 초과하면 일부를 납부기한이 지난 뒤 2개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다(소득세법 제112조, 시행령 제175조). 조문이 「초과」이므로 딱 1,000만원은 대상이 아닙니다.

납부할 세액	나중에 낼 수 있는 금액	예시
1,000만원 이하	분납 불가	1,000만원 → 전액 기한 내
1,000만원 초과 ~ 2,000만원 이하	1,000만원을 넘는 금액	1,500만원 → 500만원을 2개월 뒤
2,000만원 초과	세액의 50% 이하	3,000만원 → 최대 1,500만원을 2개월 뒤

분납은 신고서에 분납할 금액을 적어 신청하고, 예정신고분과 확정신고분을 각각 따로 판단합니다.

신고한 뒤 틀린 것을 알았을 때

홈택스 「양도소득세 신고하기」 첫 화면의 기한 후 신고·수정신고·경정청구 카드는 쓰는 상황이 각각 다릅니다.

상황	할 일	기한·효과
기한 안에 신고하지 않았음	기한 후 신고	세무서 결정 통지 전까지. 무신고가산세 최대 50% 감면
세금을 적게 신고했음	수정신고	세무서가 결정·경정해 통지하기 전까지. 과소신고가산세를 1개월 안 90%, 3개월 안 75%, 6개월 안 50%, 1년 안 30%, 1년 6개월 안 20%, 2년 안 10% 감면
세금을 많이 신고했음	경정청구	법정신고기한이 지난 뒤 5년 안. 세무서는 청구일부터 2개월 안에 결과 통지

수정신고 예시를 들면, 예정신고 때 인정되지 않는 비용을 필요경비로 넣어 세금 300만원을 덜 낸 것을 기한 2개월 뒤에 알았을 때 과소신고가산세 30만원에서 75%를 감면해 7만 5,000원, 납부지연가산세는 300만원 × 60일 × 22/100,000 = 3만 9,600원입니다.

놓치기 쉬운 감면이 하나 더 있습니다. 예정신고를 덜 했거나 아예 안 했다면, 위 표의 감면율이 낮아지는 시점이 지났더라도 다음 해 5월 확정신고기한까지 수정신고나 기한 후 신고로 바로잡으면 해당 가산세의 **50%**를 감면합니다(제48조제2항제3호 다목·라목). 반대로 취득가액 증빙을 뒤늦게 찾아 세금을 돌려받으려는 경우는 경정청구로 환급받는 기간과 방법에서 절차를 이어서 보세요.

내 경우 언제, 무엇을 먼저 할까

• 올해 8월에 잔금을 받았고 아직 신고 전인 분: 국세 기한이 11월 2일(월)입니다. 계산을 붙잡고 있기보다 일단 제출하고 틀린 곳은 수정신고하는 편이 가산세가 적습니다.
• 올해 두 번째 부동산을 판 분: 두 번째 예정신고 때 첫 번째 소득을 합산해 신고하면 5월에 다시 계산할 일이 줄어듭니다.
• 12억원 이하 1주택 비과세라고 판단한 분: 신고 의무는 없지만, 세대원 명의 주택이나 주거용 오피스텔이 있으면 판정이 뒤집힙니다. 의심스러우면 기한 안에 확인하세요.
• 이미 기한을 넘긴 분: 세무서 통지가 오기 전에 기한 후 신고를 하면 1개월 안 50% 감면입니다. 날짜가 지날수록 감면율이 떨어집니다.

자주 묻는 질문

계약일이 7월이고 잔금이 9월이면 기한은 언제인가요?

계약일이 아니라 잔금일이 기준이므로 9월 30일부터 2개월, 즉 11월 30일입니다. 2026년 11월 30일은 월요일이라 그대로 기한입니다. 다만 9월 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 마쳤다면 등기접수일이 속한 달로 다시 계산해야 합니다.

지방소득세 기한을 놓치면 국세 가산세와 같은가요?

별개입니다. 지방소득세는 지방세기본법에 따라 따로 가산세가 계산됩니다. 국세는 기한 안에 냈어도 지방소득세를 국세 기한 + 2개월까지 내지 않으면 지방소득세에만 가산세가 붙습니다.

분납하면 이자나 가산세가 붙나요?

법정 분납 범위 안에서 납부기한 경과 후 2개월 안에 내면 분납한 금액에 납부지연가산세가 붙지 않습니다. 세액 3,000만원이면 1,500만원은 기한 안에, 나머지 1,500만원은 2개월 안에 내면 됩니다.

공동명의로 판 집은 신고를 한 번만 하나요?

양도소득세는 사람별 세금이라 지분을 가진 사람마다 각자 신고합니다. 기본공제 250만원도 1인당 연 1회씩 따로 받습니다. 기한은 두 사람 모두 같은 잔금일을 기준으로 계산합니다.

신고서보다 달력에 먼저 적어야 하는 날짜들

이번 글을 준비하면서 홈택스 신고 화면을 직접 열어 메뉴를 따라가 보니, 정기신고·기한 후 신고·수정신고·경정청구가 한 화면에 나란히 놓여 있었습니다. 제가 보기에 이 배치가 신고의 성격을 잘 보여 줍니다. 양도소득세 신고는 한 번에 완벽하게 끝내는 시험이 아니라, 기한 안에 일단 내고 틀린 곳은 정해진 통로로 고치는 절차라는 점입니다.

가산세 표도 같은 말을 합니다. 금액을 틀린 것(과소신고 10%)보다 아예 안 낸 것(무신고 20%)이 두 배 무거우니, 계산이 마음에 걸려 신고를 미루는 것이 가장 비싼 선택입니다.

또 하나는 날짜가 하나가 아니라는 점입니다. 국세 예정신고, 지방소득세 예정신고, 분납분 납부, 그리고 해당한다면 다음 해 5월 확정신고와 7월 말 무렵의 지방소득세 확정신고까지, 한 번의 양도로 달력에 적어야 할 날이 서너 개 생깁니다. 잔금을 받는 날 한꺼번에 적어 두세요.

감면·특례를 함께 신청해야 하거나, 같은 해 여러 건을 팔아 합산 방식이 헷갈리는 경우처럼 금액이 큰 판단은 국세상담센터 126에 본인 서류를 놓고 확인하거나 세무사와 상의한 뒤 제출하기를 권합니다.