부동산 양도소득세율 보유기간별 단기세율 다주택 중과 2026년

부동산을 팔고 낼 세금은 「양도차익이 얼마냐」만큼이나 「어느 세율 칸에 들어가느냐」에 따라 달라집니다. 같은 1억원의 차익이라도 주택을 11개월 만에 팔면 국세만 6,825만원, 2년을 넘겨 팔면 1,868만 5,000원이 나옵니다. 이 글은 그 세율 칸을 고르는 순서를 정리한 것입니다.

해당하는 사람은 집이나 땅, 상가를 팔 계획이 있으면서 1세대 1주택 비과세를 받지 못하는 경우입니다. 2주택 이상이거나, 보유 2년이 안 됐거나, 토지·상가를 파는 분이 여기에 들어갑니다. 결론부터 적으면 주택은 보유 2년 이상이어야 6~45% 누진세율을 쓸 수 있고, 조정대상지역에 2채 이상이면 그 위에 20%p 또는 30%p가 더해집니다.

기준일은 2026년 10월 31일이고, 세율은 소득세법 제104조(양도소득세의 세율) 현행본(2026.1.1. 시행)과 국세청 양도소득세 세율 안내를 대조했습니다.

세율 칸은 세 가지 질문으로 고릅니다

양도소득세율표는 한 장짜리처럼 보이지만 실제로는 세 개의 축이 겹쳐 있습니다. 아래 세 질문에 차례로 답하면 내 세율이 한 칸으로 좁혀집니다.

순서	질문	갈리는 결과
①	무엇을 파는가	주택·조합원입주권 / 분양권 / 토지·상가·건물 / 미등기 자산
②	얼마나 보유했는가	1년 미만 / 1년 이상 2년 미만 / 2년 이상
③	주택이 몇 채이고 어디 있는가	조정대상지역 2주택 / 3주택 이상 / 그 밖

하나의 자산이 두 칸 이상에 걸리면 각각 세액을 계산해 큰 쪽을 냅니다(제104조제1항 후단). 예를 들어 조정대상지역 2주택자가 1년 반 만에 집을 팔면 「60% 단기세율」과 「기본세율+20%p」를 둘 다 계산해 더 많은 쪽이 세금이 됩니다.

기본세율 6~45%는 8구간 누진세율입니다

보유 2년 이상 주택, 2년 이상 보유한 토지·상가에는 종합소득세와 같은 기본세율(제55조제1항)이 적용됩니다. 누진세 구조라서 과세표준 전체에 최고세율을 곱하지 않고, 과세표준 × 해당 구간 세율 − 누진공제로 계산합니다.

과세표준	세율	누진공제
1,400만원 이하	6%	-
1,400만원 초과 ~ 5,000만원 이하	15%	126만원
5,000만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	576만원
8,800만원 초과 ~ 1억 5,000만원 이하	35%	1,544만원
1억 5,000만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	1,994만원
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	2,594만원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	3,594만원
10억원 초과	45%	6,594만원

과세표준이 9,750만원이면 35% 구간이지만 실제 부담은 9,750만원 × 35% − 1,544만원 = 1,868만 5,000원, 실효세율로는 약 19.2%입니다. 「35%를 낸다」고 생각하고 매도를 포기하는 경우가 있는데, 누진공제를 빼면 체감 세율이 훨씬 낮습니다. 과세표준 자체를 구하는 순서(양도차익 → 장기보유특별공제 → 기본공제 250만원)는 양도소득세 계산 순서와 필요경비에서 따로 다룹니다.

2년을 못 채우면 주택은 60~70% 단일세율입니다

보유기간이 짧으면 누진세율 대신 과세표준 전체에 하나의 세율을 곱합니다. 주택과 분양권은 토지·상가보다 20%p씩 높게 잡혀 있습니다.

보유기간	주택·조합원입주권	분양권	토지·상가·건물
1년 미만	70%	70%	50%
1년 이상 ~ 2년 미만	60%	60%	40%
2년 이상	기본세율 6~45%	60%	기본세율 6~45%

표에서 가장 많이 놓치는 줄은 분양권입니다. 분양권은 2년을 넘겨 보유해도 기본세율로 내려가지 않고 60%가 그대로 적용됩니다(제104조제1항제1호 괄호). 주택처럼 「2년만 버티면 된다」는 계산이 통하지 않습니다.

보유기간과 무관하게 정해진 세율도 두 가지 있습니다.

• 미등기 양도자산 70% (제104조제1항제10호): 취득 등기를 하지 않고 판 부동산입니다. 장기보유특별공제와 기본공제 250만원도 받지 못합니다.
• 비사업용 토지 기본세율 + 10%p (제104조제1항제8호): 구간별로 16~55%가 됩니다. 보유 2년 미만이면 단기세율과 비교해 큰 쪽입니다. 사업용·비사업용을 가르는 기간기준은 따로 판정해야 합니다.

보유기간은 취득일부터 양도일까지이고, 상속받은 자산은 피상속인이 취득한 날부터 셉니다(제104조제2항제1호). 부모님이 20년 전에 산 집을 상속받아 1년 만에 팔아도 단기세율이 아니라는 뜻입니다.

조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p

소득세법 시행령 제167조의10(2주택)과 제167조의3(3주택 이상)에 해당하는 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율에 가산세율이 붙습니다(제104조제7항).

구분	적용 세율	장기보유특별공제
조정대상지역 1세대 2주택	기본세율 + 20%p (26~65%)	적용 안 됨
조정대상지역 1주택 + 입주권·분양권 1개	기본세율 + 20%p	적용 안 됨
조정대상지역 1세대 3주택 이상	기본세율 + 30%p (36~75%)	적용 안 됨
주택·입주권·분양권 합계 3개 이상	기본세율 + 30%p	적용 안 됨
비조정지역 주택	기본세율	3년 이상 보유 시 적용

중과의 무게는 세율보다 장기보유특별공제 배제에서 더 크게 느껴집니다. 일반 장기보유특별공제는 보유 3년 6%에서 연 2%p씩 늘어 15년 이상 30%인데, 중과 대상이 되면 이 공제가 통째로 사라집니다(소득세법 제95조제2항). 공제율 구간은 장기보유특별공제 보유기간별 공제율에서 확인할 수 있습니다.

모든 주택이 중과 주택 수에 들어가지는 않습니다. 시행령 제167조의10제1항은 수도권·광역시·세종 밖에 있는 기준시가 3억원 이하 주택을 주택 수 계산에서 빼고, 2주택 중과에서는 양도 당시 기준시가 1억원 이하 주택(정비구역 제외)을 중과 대상에서 제외합니다. 조정대상지역 목록은 지정·해제가 수시로 바뀌므로 청약홈 규제지역 안내에서 양도 시점 기준으로 확인하세요.

중과 한시 배제는 2026년 5월 9일로 끝났습니다

2022년 5월 10일부터 이어진 다주택자 중과 한시 배제는 연장되지 않았습니다. 2026년 10월 1일 시행된 시행령 현행본에도 제167조의10제1항제12호의2 가목은 **「2026년 5월 9일까지 양도하는 주택」**으로 남아 있습니다. 따라서 5월 10일 이후 잔금을 받은 조정대상지역 다주택은 원칙적으로 중과 대상입니다.

다만 같은 호에 보유 2년 이상 주택을 위한 경과규정이 두 갈래 있습니다.

갈래	요건	양도 기한
나목 (토지거래허가 대상)	2026.5.9.까지 허가 신청 → 허가 → 매매계약·계약금 증빙	계약일부터 4개월(표 지역 6개월). 5.10. 이후 계약이면 2026.9.9.(표 지역 2026.11.9.)까지
다목 (허가 대상 아님)	2026.5.9.까지 매매계약 체결 + 계약금 수령 증빙	계약일부터 4개월(표 지역 6개월)

6개월이 적용되는 「표 지역」은 2025년 10월에 새로 조정대상지역이 된 곳으로, 서울 강남·서초·송파·용산을 뺀 21개 구와 경기 과천·광명·하남·의왕, 수원 장안·팔달·영통, 성남 수정·중원·분당, 안양 동안, 용인 수지가 들어 있습니다. 이 지역에서 5월 초에 계약한 집은 2026년 11월 9일이 사실상 마지막 날이라, 오늘 기준으로 9일이 남았습니다. 4개월 지역은 9월에 이미 기한이 지났습니다.

2026년 8월 3일 정부가 발표한 세제개편안에는 양도세 중과를 한시적으로 완화하는 내용이 들어 있습니다. 그러나 이 글을 쓰는 시점까지 국회를 통과해 공포되지 않았으므로 현재 적용 세율은 위 표 그대로입니다. 개편안의 구체적인 세율·시행 시기는 법이 확정된 뒤에 확인해야 합니다.

같은 양도차익 1억원, 보유기간에 따라 달라지는 세액

계산 예시 (가상의 숫자입니다)

비조정지역에 주택 2채를 가진 사람이 그중 1채를 팔아 양도차익 1억원이 생겼다고 가정합니다. 보유 3년 미만이라 장기보유특별공제는 0원이고, 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 모든 경우에 9,750만원으로 같습니다.

1. 보유 1년 미만: 9,750만원 × 70% = 6,825만원
2. 보유 1년 이상 2년 미만: 9,750만원 × 60% = 5,850만원
3. 보유 2년 이상: 9,750만원 × 35% − 1,544만원 = 1,868만 5,000원
4. 같은 집이 조정대상지역이고 2주택 중과라면: 9,750만원 × 55% − 1,544만원 = 3,818만 5,000원
5. 조정대상지역 3주택 이상 중과라면: 9,750만원 × 65% − 1,544만원 = 4,793만 5,000원

여기에 각각 개인지방소득세 10%가 붙어 실제 부담은 1번 7,507만 5,000원, 3번 2,055만 3,500원이 됩니다. 1년 미만에 판 경우와 2년을 넘긴 경우의 차이가 지방소득세까지 합쳐 약 5,452만원입니다.

4번과 5번은 보유 2년 이상을 전제로 한 값입니다. 조정대상지역 2주택자가 1년 반 만에 팔면 60%(5,850만원)와 기본세율+20%p(3,818만 5,000원) 중 큰 5,850만원이 산출세액이 됩니다. 단기 보유와 중과가 겹치면 단기세율이 이기는 경우가 많습니다.

지방소득세 10%는 따로 계산하고 따로 신고합니다

국세청 계산 결과에 나오는 금액은 양도소득세만입니다. 지방세법 제103조의3이 양도소득분 개인지방소득세 표준세율을 소득세율의 10분의 1로 정해 두었습니다. 주택 1년 미만은 7%, 1년 이상 2년 미만은 6%, 기본세율 구간은 0.6~4.5%, 중과는 2%p·3%p 가산입니다. 그래서 세율 70%인 주택의 실제 부담률은 77%가 됩니다.

신고 순서는 다음과 같습니다.

1. 잔금일을 확인합니다. 예정신고 기한은 잔금일이 속한 달의 말일부터 2개월입니다(10월 15일 잔금이면 12월 31일).
2. 홈택스 「세금신고 → 모의계산 → 양도소득세 자동계산」에서 세율이 어느 칸으로 잡히는지 먼저 봅니다. 모의계산은 확정 세액이 아닙니다.
3. 양도·취득 매매계약서, 필요경비 증빙을 준비합니다. 등기부등본·건축물대장은 담당 공무원이 확인하므로 보통 따로 내지 않습니다.
4. 홈택스 「세금신고 → 양도소득세」에서 신고서를 제출하거나 주소지 관할 세무서에 방문해 신고하고, 같은 기한까지 납부합니다.
5. 개인지방소득세는 위택스 또는 주소지 시·군·구청에서 별도로 신고·납부합니다.

세율 칸을 잘못 고르는 경우와 상황별 판단

가산세로 이어지는 세 가지 실수

① 중과 대상인데 기본세율로 신고한 경우. 세대원 명의 주택이나 주거용 오피스텔을 빼고 주택 수를 세면 중과 대상이 기본세율로 신고됩니다. 차액에 과소신고가산세 10%(부정행위면 40%)와 납부지연가산세 하루 10만분의 22가 붙고, 받았던 장기보유특별공제까지 다시 빠집니다.

② 분양권을 2년 넘게 보유해 기본세율로 신고한 경우. 앞의 표처럼 분양권은 2년 이상이어도 60%입니다. 차익 1억원이면 60%와 기본세율의 차이만 4,000만원 가까이 됩니다.

③ 계약일로 보유기간을 센 경우. 보유기간의 양 끝은 원칙적으로 잔금일(잔금 전 등기를 했다면 등기접수일)입니다. 계약일로 2년을 셌다가 실제로는 1년 11개월이 되면 60% 칸으로 넘어갑니다.

내 상황이라면 어느 줄인가

• 1주택이고 2년 이상 보유한 분: 세율보다 비과세 여부가 먼저입니다. 1세대 1주택 비과세 요건부터 확인하세요.
• 이사하면서 잠시 2채가 된 분: 일시적 2주택 특례에 해당하면 중과도, 과세도 피할 수 있습니다. 처분 기한은 일시적 2주택 비과세 처분기한에서 날짜별로 따져 보세요.
• 조정대상지역에 2채 이상이고 2026년 5월 이전 계약분이 있는 분: 6개월 지역이면 11월 9일까지 잔금을 받을 수 있는지가 세율을 가릅니다.
• 보유 2년이 몇 달 모자라는 분: 주택이면 60%와 기본세율의 차이가 큽니다. 잔금일을 2년 이후로 미룰 수 있는지 먼저 협의해 보세요.
• 분양권을 가진 분: 보유기간을 늘려도 60%에서 내려가지 않습니다. 입주 후 주택이 된 뒤의 보유기간 계산은 따로 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

양도세 최고세율이 82.5%라는 말은 무슨 뜻인가요?

조정대상지역 3주택 이상 중과에서 최고 구간 45%에 30%p를 더하면 75%이고, 개인지방소득세 10%(7.5%)를 더하면 82.5%가 됩니다. 과세표준 10억원 초과 구간에만 해당하는 값이며, 누진공제를 빼면 실효세율은 그보다 낮습니다.

상속받은 집을 1년 만에 팔면 70%인가요?

아닙니다. 상속받은 자산은 피상속인이 취득한 날부터 보유기간을 셉니다(제104조제2항제1호). 부모님이 2년 이상 보유했다면 단기세율이 아니라 기본세율 6~45% 칸입니다.

상가를 1년 반 보유하고 팔면 몇 %인가요?

토지·상가·건물은 1년 이상 2년 미만이면 40%입니다. 주택(60%)보다 20%p 낮고, 1년 미만이면 50%입니다. 개인지방소득세 4%를 더하면 실제 부담률은 44%입니다.

2026년 5월 9일 전에 계약만 해 두었는데 중과가 되나요?

토지거래허가 대상이 아닌 주택이고 보유 2년 이상이면, 5월 9일까지 계약하고 계약금을 받은 증빙이 있을 때 계약일부터 4개월(표 지역 6개월) 안에 양도하면 중과가 적용되지 않습니다. 6개월 지역의 마지막 날은 2026년 11월 9일입니다.

세율표보다 잔금일과 주택 수가 세금을 더 크게 바꿉니다

조문과 국세청 세율 변동표를 나란히 놓고 대조해 보니, 같은 1억원의 차익에서 세액을 가장 크게 바꾸는 것은 과세표준 구간이 아니었습니다. 1,868만원과 6,825만원을 가른 것은 보유기간이고, 1,868만원과 3,818만원을 가른 것은 주택 수와 지역이었습니다. 누진세율 8구간을 외우는 것보다 이 두 변수를 먼저 확정하는 편이 훨씬 쓸모 있습니다.

그래서 저는 매도 일정을 잡을 때 세율표를 보기 전에 「잔금 예정일 기준 보유기간」과 「양도일 현재 세대 전체의 주택·입주권·분양권 목록」을 먼저 적어 보라고 권합니다. 이 두 줄이 정해지면 이 글의 세 질문 표에서 세율 칸이 하나로 좁혀지고, 나머지는 공식대로 계산하면 됩니다.

특히 올해는 5월 9일 중과 배제 종료와 11월 9일 경과규정 마감이 한 해 안에 겹쳐 있어, 같은 지역의 같은 아파트라도 잔금일에 따라 세율이 다르게 나옵니다. 세제개편안이 언제 어떻게 확정될지도 아직 알 수 없습니다.

주택 수 산정에서 빠지는 주택이 있는지, 경과규정 요건을 채웠는지처럼 판단이 애매한 부분은 계약 전에 국세상담센터 126이나 세무사에게 본인 서류로 확인받기를 권합니다. 세율 칸 하나가 수천만 원 차이로 이어지는 만큼, 확인을 거치는 쪽이 비용이 훨씬 적습니다.