종합부동산세 계산법 공제금액 공정시장가액비율 세율 세액공제 2026년

11월 말이 되면 국세청 이름이 찍힌 우편물이나 모바일 안내를 받고 처음으로 종합부동산세를 실감하는 분이 많습니다. 7월·9월에 낸 재산세와 무엇이 다른지, 왜 이 금액이 나왔는지, 정말 이만큼 내야 하는지를 고지서 한 장만 보고 판단하기는 어렵습니다. 이 글은 주택분 종합부동산세가 계산되는 일곱 단계를 2026년 10월 31일 현재 법령 그대로 풀어 놓은 것입니다.

결론부터 적으면, 2026년 6월 1일에 주택을 가지고 있던 개인은 공시가격 합계가 9억원(1세대 1주택자는 12억원)을 넘을 때만 과세됩니다. 공시가격 8억원과 7억원짜리 집 두 채를 가진 사람이라면 아래 예시 기준으로 종부세와 농어촌특별세를 합해 약 149만원을 12월 1일부터 15일 사이에 냅니다.

올해분 고지서는 11월 하순에 발송될 예정이고, 정확한 발송일은 국세청 발표로 확인해야 합니다. 재산세 계산 자체는 주택 재산세 계산법에서 따로 다뤘으니, 여기서는 종부세 쪽 계산과 신청 일정에만 집중합니다.

과세 대상은 6월 1일 현재 인별 공시가격 합계로 정합니다

종합부동산세는 재산세와 같은 6월 1일을 과세기준일로 쓰지만, 집 한 채씩이 아니라 사람 한 명이 가진 주택 공시가격을 모두 더한 금액으로 판단합니다. 부부가 각자 한 채씩 가지고 있으면 남편과 아내가 각각 따로 계산됩니다.

구분	공제금액	근거
1세대 1주택자 (세대원 중 1명만 주택 1채 소유, 거주자)	12억원	종부세법 제8조 제1항 제1호, 시행령 제2조의3
그 밖의 개인 (2주택 이상, 1주택이지만 세대원도 주택 보유 등)	9억원	같은 항 제3호
중과세율이 적용되는 법인	0원	같은 항 제2호
부부 공동명의 1주택 (특례 신청 시)	12억원 1회	제10조의2
부부 공동명의 1주택 (특례 미신청)	각자 9억원	제8조 제1항 제3호

입력값은 시세나 실거래가가 아니라 매년 1월 1일 기준으로 공시된 공동주택가격·개별주택가격입니다. 계산기를 돌렸는데 고지서와 크게 다르다면 첫 칸에 시세를 넣은 경우가 가장 흔합니다.

공제 9억원·12억원과 공정시장가액비율 60%로 과세표준 만들기

과세표준은 종합부동산세법 제8조에 따라 (공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율입니다. 법은 비율을 60~100% 범위에서 대통령령으로 정하게 했고, 종부세법 시행령 제2조의4는 주택분을 100분의 60으로 정하고 있습니다. 2026년 9월 30일 개정된 시행령에서도 이 값은 그대로입니다.

국세청 종합부동산세 세액계산 흐름도가 제시하는 순서를 그대로 옮기면 다음과 같습니다.

1. 인별 주택 공시가격 합계
2. 공제금액 차감 (9억원 / 1세대 1주택자 12억원)
3. 공정시장가액비율 60% 곱하기 → 과세표준
4. 주택 수에 맞는 세율 적용 → 산출세액
5. 주택분 재산세로 이미 부과된 세액 중 겹치는 부분 공제
6. 1세대 1주택자 세액공제(연령·보유기간, 최대 80%)
7. 세부담상한(직전 연도 세액 상당액의 150%) 초과분 제외

재산세는 1세대 1주택이면 비율이 43~45%로 낮아지지만, 종부세는 주택 수와 관계없이 60%입니다. 두 비율을 섞어 쓰면 과세표준이 처음부터 틀어집니다.

2주택 이하와 3주택 이상으로 갈리는 세율표

세율은 개인이 가진 주택 수로 두 갈래입니다. 과세표준 12억원까지는 같고, 그 위 구간부터 3주택 이상이 훨씬 무거워집니다. 아래 표는 국세청 종합부동산세 세율 안내의 2023년 이후 개인 주택분 세율입니다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.5%	0.5%
3억원 초과 6억원 이하	0.7%	0.7%
6억원 초과 12억원 이하	1.0%	1.0%
12억원 초과 25억원 이하	1.3%	2.0%
25억원 초과 50억원 이하	1.5%	3.0%
50억원 초과 94억원 이하	2.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%

세율은 구간마다 초과분에만 붙는 누진 구조입니다. 과세표준 3억6,000만원이면 3억원까지 0.5%, 나머지 6,000만원에 0.7%를 곱해 더합니다. 법인은 2주택 이하 2.7%, 3주택 이상 5.0%의 단일세율이고 공제금액도 없습니다.

재산세 중복분 공제와 세부담상한 150%

같은 집에 재산세와 종부세가 둘 다 붙으므로, 종부세법 제9조 제3항은 주택분 재산세로 부과된 세액을 종부세에서 빼도록 했습니다. 다만 재산세 전액이 아니라 종부세 과세표준에 해당하는 부분만 뺍니다. 시행령 제4조의3의 계산식은 이렇습니다.

공제할 재산세 = 주택분 재산세 부과액 합계 × (종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 재산세 표준세율) ÷ (주택을 합산해 재산세 표준세율로 계산한 재산세 상당액)

쉽게 말하면 공시가격 중 공제금액(9억원·12억원) 아래쪽은 재산세만, 그 위쪽은 재산세와 종부세가 함께 걸리니 위쪽에 해당하는 재산세 비율만큼 돌려준다는 뜻입니다. 재산세 부과액은 본세 기준이고 도시지역분·지방교육세는 들어가지 않습니다.

마지막 단계인 세부담상한은 같은 주택에 대한 올해 재산세 상당액과 종부세 상당액의 합계가 **직전 연도의 150%**를 넘으면 초과분을 걷지 않는 장치입니다(종부세법 제10조). 개인은 주택 수와 관계없이 150%이고, 중과세율이 적용되는 법인에는 상한이 없습니다. 공시가격이 크게 오르지 않은 해에는 대부분 걸리지 않습니다.

고령자·장기보유 세액공제는 1세대 1주택자만, 합계 80%까지

1세대 1주택자는 산출세액(재산세 공제 뒤)에서 나이와 보유기간에 따른 공제를 받습니다. 둘 다 과세기준일인 6월 1일 현재로 판단하고, 합쳐서 80%를 넘지 못합니다(제9조 제5항~제9항).

연령 (6월 1일 현재 만 나이)	공제율	보유기간	공제율
60세 이상	20%	5년 이상	20%
65세 이상	30%	10년 이상	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%

예를 들어 만 70세 이상(40%)이면서 15년 이상 보유(50%)하면 합이 90%지만 80%만 적용됩니다. 1주택과 함께 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택을 가지고 있어 1세대 1주택자로 보는 경우에는, 그 주택분 세액을 빼고 남은 부분에만 공제율을 곱합니다(제9조 제7항·제9항).

이 공제는 단독명의 1주택자뿐 아니라 공동명의 특례를 신청한 부부에게도 적용됩니다. 반대로 특례를 신청하지 않은 공동명의 부부는 공제금액은 각자 9억원씩 받지만 세액공제는 받지 못합니다.

두 가지 예시로 따라가 보는 종부세 계산

아래는 이해를 돕기 위한 예시입니다. 공시가격은 작년과 같아 세부담상한과 재산세 과세표준상한제가 걸리지 않는다고 가정했고, 재산세 공제의 분자는 겹치는 구간이 재산세 최고 구간이라 표준세율 0.4%로 계산했습니다. 실제 고지서와는 몇천 원~몇만 원 차이가 날 수 있습니다.

예시 ① 개인 2주택, 공시가격 8억원 + 7억원 = 15억원

• 과세표준: (15억원 − 9억원) × 60% = 3억6,000만원
• 산출세액: 3억원 × 0.5% + 6,000만원 × 0.7% = 150만원 + 42만원 = 192만원
• 재산세 부과액(본세, 비율 60%·표준세율): 8억원 주택 129만원 + 7억원 주택 105만원 = 234만원
• 공제할 재산세: 234만원 × (3억6,000만원 × 60% × 0.4% = 86만4,000원) ÷ (15억원 × 60% 기준 재산세 상당액 297만원) ≒ 68만원
• 종부세: 192만원 − 68만원 ≒ 124만원
• 농어촌특별세 20%: 약 24만8,000원 → 합계 약 148만7,000원

예시 ② 1세대 1주택, 공시가격 20억원, 만 66세, 12년 보유

• 과세표준: (20억원 − 12억원) × 60% = 4억8,000만원
• 산출세액: 150만원 + 1억8,000만원 × 0.7% = 276만원
• 공제할 재산세: 단독 1주택이라 분자 값이 그대로 공제액 → 4억8,000만원 × 45% × 0.4% = 86만4,000원
• 재산세 공제 뒤: 276만원 − 86만4,000원 = 189만6,000원
• 세액공제 70%(만 65세 이상 30% + 10년 이상 40%): 189만6,000원 × 70% = 132만7,200원
• 종부세: 56만8,800원, 농어촌특별세 11만3,760원 → 합계 약 68만3,000원

예시 ②의 재산세 비율 45%는 공시가격 6억원을 넘는 1세대 1주택의 2026년 재산세 공정시장가액비율입니다(지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호 단서). 같은 집이라도 세액공제가 없었다면 189만6,000원에 농특세를 더해 약 227만5,000원이었으니, 연령·보유 공제만으로 159만원 넘게 줄어드는 셈입니다.

예시 ①은 공시가격 합계가 더 낮은데도 예시 ②보다 두 배 넘게 냅니다. 공제가 9억원으로 3억원 적고, 세액공제가 아예 없기 때문입니다.

12월 1~15일 납부, 분납과 농어촌특별세 20%

국세청 종합부동산세 납부 안내에 따르면 국세청이 세액을 계산해 고지하고, 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 기한이 토요일·공휴일이면 다음 첫 평일로 미뤄지며, 2026년 12월 15일은 화요일이라 그대로 마감일입니다. 고지서 내용과 다르게 계산된다면 같은 기간에 직접 신고납부를 선택할 수도 있습니다.

항목	기준
고지서 발송	11월 하순 예정 (국세청 발표 확인)
납부기간	12월 1일 ~ 12월 15일
분납 요건	납부할 세액 250만원 초과 (딱 250만원은 제외)
분납 금액	250만원 초과 500만원 이하: 250만원 넘는 금액 / 500만원 초과: 세액의 50% 이하
분납 기한	납부기한이 지난 날부터 6개월 이내
농어촌특별세	납부할 종부세액의 20%, 종부세 분납 비율대로 함께 분납

납부 순서는 다음과 같습니다.

1. 우편 고지서나 모바일 전자고지로 종부세와 농어촌특별세 금액, 납부기한을 확인합니다.
2. 홈택스에 로그인해 국세 납부 메뉴에서 종합부동산세 고지 내역을 조회합니다. 고지서의 전자납부번호로도 찾을 수 있습니다.
3. 계좌이체·카드로 납부합니다. 세액이 250만원을 넘어 나눠 내려면 고지서의 분납 안내를 보고 납부기한 전에 관할 세무서에 확인합니다.
4. 고지 내용이 사실과 다르면(합산배제 누락, 1세대 1주택 판정 착오 등) 12월 15일 전에 관할 세무서에 확인하고, 필요하면 신고납부로 바로잡습니다.

9월에 끝나는 신청 세 가지와 가산세가 붙는 자리

종부세는 고지 세금이지만, 미리 신청하지 않으면 적용되지 않는 특례가 있습니다. 세 가지 모두 신청기간이 매년 9월 16일~9월 30일이라 올해분은 이미 지났고, 내년 계획에 넣어 두어야 합니다.

• 합산배제 신고(제8조 제2항·제3항): 등록 임대주택, 사원용 주택, 미분양주택, 가정어린이집용 주택 등은 보유현황을 신고해야 합산에서 빠집니다.
• 1세대 1주택 특례 신청(제8조 제4항·제5항): 대체취득으로 생긴 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 가진 경우 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제를 받으려면 신청이 필요합니다.
• 부부 공동명의 1주택자 특례(제10조의2): 국세청 공동명의 1주택자 과세특례 안내에 따르면 시행규칙 별지 제30호 서식에 혼인관계증명서를 붙여 관할 세무서에 냅니다. 한 번 신청하면 변동이 없는 한 다음 해부터 계속 적용되고, 납세의무자는 지분율과 관계없이 부부가 합의해 정한 1인이 됩니다.

가산세 쪽에서는 두 곳을 조심합니다. 첫째, 고지서 납부기한을 넘기면 미납 세액의 **3%**가 바로 붙고 그 뒤로 기간에 비례한 가산세가 더해집니다(국세기본법 제47조의4). 고지서별 세액이 150만원 미만이면 기간 비례분은 붙지 않습니다. 둘째, 분납 요건을 「250만원 이상」으로 잘못 알고 250만원을 일부만 내면 미납분에 가산세가 붙습니다.

공동명의 특례를 신청할지, 단독 판단이 나을지

부부 공동명의 1주택은 특례 신청 여부에 따라 계산이 완전히 달라집니다. 공제 총액만 보면 특례를 신청하지 않는 쪽(9억원 × 2명 = 18억원)이 신청한 쪽(12억원)보다 6억원 큽니다. 반면 특례를 신청하면 최대 80%의 세액공제가 붙습니다.

• 공시가격이 18억원 이하이고 부부 지분이 반반이라면 특례를 신청하지 않아도 각자 9억원 이하라 종부세가 0원입니다. 굳이 신청할 이유가 적습니다.
• 명의자가 만 65세 이상이고 10년 이상 보유했다면 세액공제 70% 이상이 붙어 특례 쪽이 유리해질 가능성이 큽니다. 홈택스 모의계산으로 두 경우를 각각 돌려 비교합니다.
• 집이 두 채 이상인 개인이라면 세액공제가 없고 공제도 9억원이므로, 처분 순서와 시기를 정할 때 1세대 1주택 양도세 비과세 요건까지 함께 따져야 합니다.
• 단독명의를 공동명의로 바꾸려는 경우에는 배우자 증여세와 취득세가 먼저 듭니다. 10년간 6억원까지인 배우자 증여재산공제를 확인한 뒤 종부세 절감액과 비교하세요.

2026년 8월에 정부가 종부세 공제·비율·세율 체계를 바꾸는 세제개편안을 발표했지만, 국회를 통과해 공포되기 전까지는 정부안일 뿐입니다. 올해 6월 1일에 이미 납세의무가 성립했고 그 사이 법이 바뀌지 않았으므로, 12월에 내는 2026년분은 이 글의 현행 기준으로 계산됩니다.

자주 묻는 질문

공시가격 합계가 딱 9억원이면 종부세가 나오나요?

나오지 않습니다. 과세표준은 공시가격 합계에서 9억원을 뺀 값에 60%를 곱하므로, 합계가 9억원이면 과세표준이 0원입니다. 1세대 1주택자는 12억원까지 같은 원리로 0원입니다.

종부세가 400만원 나왔는데 얼마까지 나눠 낼 수 있나요?

250만원 초과 500만원 이하 구간이라 250만원을 넘는 150만원을 분납할 수 있습니다. 12월 15일까지 250만원을 내고, 나머지 150만원은 6개월 안에 냅니다. 세액이 600만원이라면 50%인 300만원까지 분납 대상입니다.

5월에 집을 한 채 팔았는데 올해 종부세에 포함되나요?

과세기준일은 6월 1일이고, 잔금을 5월 31일까지 치러 소유권이 넘어갔다면 그 집은 올해 매도인 합산에서 빠집니다. 6월 2일 이후 잔금이면 매도인이 올해분을 냅니다.

만 70세이고 20년 보유했으면 세액공제가 90%인가요?

아닙니다. 연령 40%와 보유기간 50%를 더하면 90%이지만 합산 한도가 80%라서 80%만 적용됩니다. 예시 ②의 재산세 공제 뒤 세액 189만6,000원이라면 37만9,200원만 남습니다.

농어촌특별세는 따로 신고해야 하나요?

아닙니다. 종부세 납부세액의 20%가 같은 고지서에 함께 찍혀 나오고, 종부세를 분납하면 같은 비율로 함께 분납됩니다.

고지서를 받으면 공제금액과 세액공제 칸부터 확인합니다

종부세법 제8조·제9조·제10조와 시행령, 국세청 계산 흐름도를 한 줄씩 대조해 보니, 계산을 틀리게 만드는 지점은 세율표가 아니라 그 앞뒤에 있었습니다. 앞에서는 시세를 넣거나 재산세 비율 43~45%를 종부세에 그대로 쓰는 실수, 뒤에서는 재산세 공제와 세액공제를 빠뜨리는 실수가 결과를 크게 흔듭니다.

제가 가장 중요하다고 보는 칸은 공제금액입니다. 고지서에 12억원이 아니라 9억원이 적용돼 있다면, 일시적 2주택이나 상속주택 특례 신청을 놓쳤거나 세대원 중 다른 사람이 주택을 가진 것으로 판정된 경우입니다. 이 판정 하나로 세액공제 최대 80%까지 함께 사라지기 때문에, 숫자보다 판정 근거를 먼저 확인하는 편이 빠릅니다.

이미 9월 신청기간이 지났으니 올해분은 고지 내용을 검산하고 12월 15일까지 내는 데 집중하고, 내년 9월 16일~30일에 특례 신청을 다시 챙기면 됩니다. 공동명의 특례처럼 유불리가 나이·보유기간·공시가격에 따라 갈리거나 세액이 수백만원을 넘는다면, 국세상담센터 126이나 관할 세무서, 세무사에게 본인 자료로 한 번 더 확인받으시기 바랍니다.