상속 증여 취득세율 2.8% 3.5% 중과 12% 과세표준 신고기한 2026년

부모님 명의의 아파트 한 채가 자녀에게 넘어가는 길은 두 가지입니다. 돌아가신 뒤 상속으로 받거나, 살아 계실 때 증여로 받는 것입니다. 두 경우 모두 받는 사람이 시·군·구에 취득세를 내는데, 세율도 다르고 세율을 곱하는 금액도 다릅니다. 이 글은 「같은 집을 받을 때 원인에 따라 취득세가 얼마나 달라지는가」를 계산으로 보여 드립니다.

뒤에 나오는 예시에서 시세 9억원(공동주택가격 6억3천만원)인 전용 99㎡ 아파트는 무주택 상속인이 상속받으면 부가세까지 합해 604만8천원, 같은 집을 증여받으면 3,600만원, 조정대상지역에서 다주택 부모에게 증여받으면 취득세와 지방교육세만으로 1억1,160만원입니다. 기준은 2026년 10월 31일 법제처 현행 「지방세법」(2026.1.1. 시행)과 같은 법 시행령(2026.10.1. 시행) 조문입니다.

상속세·증여세는 국세라 세무서에 따로 신고합니다. 여기서는 지방세인 취득세만 다룹니다.

상속 2.8%, 증여 3.5%로 출발하는 원인별 세율

취득세는 부동산을 손에 넣었다는 사실에 매기는 지방세라서, 돈을 주고 샀는지와 상관없이 무상으로 받아도 냅니다. 세율은 지방세법 제11조 제1항이 취득 원인별로 정합니다.

취득 원인	대상	취득세 본세율	근거
상속	농지 외(주택·건물·토지)	2.8%	제11조 제1항 제1호 나목
상속	농지	2.3%	제11조 제1항 제1호 가목
상속	무주택 가구의 1주택	0.8% (2.8% − 2%)	제15조 제1항 제2호 가목
증여 등 상속 외 무상취득	부동산	3.5%	제11조 제1항 제2호
증여 중과	조정대상지역 시가표준액 3억원 이상 주택	12%	제13조의2 제2항
참고: 매매	주택	1~3%	제11조 제1항 제8호

상속의 기본 세율은 증여보다 0.7%포인트 낮고, 상속 중에서도 특례에 해당하면 0.8%까지 내려갑니다. 반대로 증여는 지역과 주는 사람의 주택 수에 따라 12%까지 올라갑니다. 같은 무상취득인데 폭이 0.8%에서 12%까지 벌어지는 셈입니다.

무주택 상속인의 0.8% 특례, 가구 단위로 판정

지방세법 제15조 제1항 제2호는 상속으로 받은 「1가구 1주택」에 표준세율에서 중과기준세율 2%를 뺀 세율을 적용합니다. 그래서 2.8%가 0.8%가 됩니다. 1가구 1주택의 범위는 지방세법 시행령 제29조가 정합니다.

판정 항목	시행령 제29조 기준
가구의 범위	상속인과 세대별 주민등록표에 함께 올라 있는 가족(동거인 제외)
따로 살아도 같은 가구	상속인의 배우자, 미혼인 30세 미만 직계비속, 상속인이 미혼·30세 미만이면 그 부모
주택 수	상속받는 집을 포함해 가구 전체가 국내에 1개 주택 소유
부속토지·공동소유	부속토지만 있어도, 지분으로 공동소유해도 각자 1주택 소유로 봄
제외	고급주택(시행령 제28조 제4항)은 특례 대상 아님, 재외국민 상속인 제외
공동상속	지분이 가장 큰 상속인이 소유자. 같으면 그 집에 사는 사람 → 나이가 많은 사람

본인은 무주택이어도 같은 세대에 집을 가진 부모나 형제가 있으면 특례에서 빠집니다. 따로 사는 배우자 명의로 집이 있어도 마찬가지입니다. 반대로 결혼한 형제가 분가해 각자 세대를 꾸리고 있다면, 형제의 집은 상속인의 가구 판정에 들어가지 않습니다.

조정대상지역 증여 12%, 붙는 조건과 빠지는 경우

지방세법 제13조의2 제2항은 조정대상지역에 있는 일정 가액 이상의 주택을 증여로 받으면 4%에 중과기준세율 2%의 400%(8%)를 더한 **12%**를 매깁니다. 세 가지가 모두 맞아야 중과입니다.

1. 지역: 증여일 현재 「주택법」상 조정대상지역에 있는 주택. 2025년 10월 대책 이후 서울 전 자치구와 경기 일부 지역이 들어가 있고, 지정·해제가 수시로 바뀌므로 청약홈 규제지역 안내에서 그날의 목록을 확인합니다.
2. 가액: 취득 당시 시가표준액(공시가격) 3억원 이상. 지분이나 부속토지만 받아도 전체 주택의 시가표준액으로 봅니다(시행령 제28조의6 제1항).
3. 원인: 상속이 아닌 무상취득, 즉 증여.

중과에서 빠지는 경우는 같은 조 제2항에 두 갈래로 적혀 있습니다.

중과 제외	요건
1세대 1주택자의 증여	1세대 1주택을 가진 사람이 그 주택을 배우자, 직계존속(그 배우자 포함), 직계비속(혼인 중인 배우자의 직계비속 포함)에게 증여. 사실혼 배우자는 제외
이혼 재산분할	지방세법 제15조 제1항 제6호의 재산분할 특례 대상

판단 대상은 주는 사람의 세대입니다. 부모 세대가 그 집 한 채만 갖고 있으면 서울 아파트라도 자녀는 3.5%를 냅니다. 부모 세대에 다른 집이나 오피스텔·분양권이 하나라도 더 있으면 같은 아파트가 12%로 바뀝니다. 형제자매나 조카처럼 직계가 아닌 사람이 받으면 1주택자의 증여라도 예외가 적용되지 않습니다.

세율을 곱하는 금액, 상속은 공시가격이고 증여는 시가

세율보다 금액 차이를 더 크게 만드는 것이 과세표준입니다. 지방세법 제10조의2는 무상취득의 과세표준을 시가인정액으로 정하면서 상속만 예외로 둡니다.

구분	과세표준	근거
상속	시가표준액(공동주택가격·개별주택가격·개별공시지가 등)	제10조의2 제2항 제1호
증여(원칙)	시가인정액: 취득일 전 6개월~후 3개월 사이의 매매사례가액·감정가액·경매·공매가액	제10조의2 제1항, 시행령 제14조
증여, 시가표준액 1억원 이하	시가인정액과 시가표준액 중 납세자가 정한 금액	제10조의2 제2항 제2호, 시행령 제14조의2
증여, 시가인정액을 찾기 어려움	시가표준액	제10조의2 제2항 제3호
부담부증여	넘겨받은 채무액은 유상취득, 나머지는 무상취득 과세표준	제10조의2 제6항

증여의 과세표준이 시가로 바뀐 것은 2023년 1월 1일 취득분부터입니다. 그 전에는 증여도 공시가격으로 계산했기 때문에, 2022년 이전에 쓰인 계산 예시를 지금 그대로 쓰면 세액이 크게 낮게 나옵니다. 같은 단지·같은 평형의 거래가 흔한 아파트는 매매사례가액이 거의 항상 잡혀서, 사실상 시세가 과세표준이 됩니다.

증여의 취득일은 증여계약일입니다(시행령 제20조 제1항). 평가기간 6개월·3개월도 계약일을 기준으로 셉니다. 상속은 계약이 없으므로 상속개시일(사망일)이 취득일입니다.

지방교육세·농어촌특별세까지 더한 합산 세율

취득세 고지서에는 본세 외에 두 세목이 함께 붙습니다. 지방교육세는 지방세법 제151조 제1항 제1호에 따라 (본세율 − 2%)의 20%, 중과 대상이면 (4% − 2%)의 20%인 0.4%입니다. 농어촌특별세는 표준세율을 2%로 바꿔 계산한 취득세액의 10%라서 0.2%이고, 전용 85㎡ 이하 주택(국민주택 규모)과 상속 1가구 1주택 특례분에는 붙지 않습니다(농어촌특별세법 제4조).

원인	취득세	지방교육세	농어촌특별세	합계(85㎡ 초과)	합계(85㎡ 이하 주택)
상속 일반	2.8%	0.16%	0.2%	3.16%	2.96%
상속 무주택 1가구 1주택	0.8%	0.16%	비과세	0.96%	0.96%
상속 농지(일반)	2.3%	0.06%	0.2%	2.56%	—
증여	3.5%	0.3%	0.2%	4.0%	3.8%
증여 중과	12%	0.4%	위택스 계산	12.4% + 농특세	12.4%

0.8% 특례를 받아도 지방교육세는 0.16% 그대로입니다. 특례가 본세에서만 2%를 빼고, 지방교육세 산식은 원래 세율 2.8%를 기준으로 하기 때문입니다. 증여 중과 구간의 농어촌특별세는 중과 세율을 어떻게 환산하느냐에 따라 금액이 달라지므로, 85㎡를 넘는 주택은 위택스 미리계산 화면에서 최종 금액을 확인하세요.

시세 9억 아파트, 상속과 증여의 취득세 계산

아래는 이해를 돕기 위한 가상의 예시입니다. 시세(시가인정액) 9억원, 공동주택가격(시가표준액) 6억3천만원, 전용 99㎡ 아파트 한 채를 자녀 한 명이 받는 경우입니다.

① 상속, 상속인 가구가 무주택(0.8% 특례)

• 과세표준: 시가표준액 6억3천만원
• 취득세: 6억3천만원 × 0.8% = 504만원
• 지방교육세: 6억3천만원 × 0.16% = 100만8천원
• 농어촌특별세: 특례분이라 없음
• 합계: 604만8천원

② 상속, 상속인이 이미 집이 있음(2.8%)

• 취득세: 6억3천만원 × 2.8% = 1,764만원
• 지방교육세: 100만8천원
• 농어촌특별세: 6억3천만원 × 0.2% = 126만원
• 합계: 1,990만8천원

③ 증여, 중과 아님(부모 세대 1주택이거나 조정대상지역 밖)

• 과세표준: 시가인정액 9억원
• 취득세: 9억원 × 3.5% = 3,150만원
• 지방교육세: 9억원 × 0.3% = 270만원
• 농어촌특별세: 9억원 × 0.2% = 180만원
• 합계: 3,600만원

④ 증여, 조정대상지역 + 부모 세대 2주택(12%)

• 취득세: 9억원 × 12% = 1억800만원
• 지방교육세: 9억원 × 0.4% = 360만원
• 소계: 1억1,160만원 (농어촌특별세 별도)

①과 ③만 비교해도 6배 차이입니다. 세율이 0.8%와 3.5%로 다른 데다 곱하는 금액도 6억3천만원과 9억원으로 다르기 때문입니다. 증여를 택하면 이 취득세와 별도로 국세인 증여세도 냅니다. 자녀 공제 5천만원을 넘는 부분의 증여세 계산은 자녀 증여세 면제한도와 세율에서 이어서 볼 수 있습니다.

공동상속 지분과 주택 수, 누구 집으로 셀까

집 한 채를 형제가 나눠 상속받으면 지분만 가진 사람도 「주택 1채 소유자」가 되는지가 문제입니다. 지방세법은 목적에 따라 두 군데에서 이 문제를 다룹니다.

• 0.8% 특례 판정: 시행령 제29조 제3항에 따라 지분이 가장 큰 상속인 한 명만 그 집의 소유자로 봅니다. 지분이 같으면 그 집에 사는 사람, 그다음 나이 많은 사람 순입니다. 무주택인 형제가 지분을 가장 많이 받으면 그 형제 기준으로 특례를 따집니다.
• 나중에 집을 살 때의 중과 판정: 매매 취득세 중과의 주택 수를 셀 때도 공동상속 주택은 지분이 가장 큰 상속인의 것으로 보고, 상속으로 받은 주택은 상속개시일부터 5년 동안 주택 수에서 뺍니다(시행령 제28조의4 제5항·제6항 제3호).

이 5년 제외는 매매로 집을 살 때의 중과에만 쓰는 규정입니다. 법제처는 다주택자가 상속받은 주택을 5년 안에 자녀에게 증여한 경우에도 증여 12% 중과에서 빠지지 않는다고 해석했습니다(법령해석 안건). 상속주택이 「주택 수에서 빠진다」는 말을 증여에도 그대로 적용하면 계산이 틀립니다.

지분은 상속재산분할협의로 정하는데, 취득세만 보면 무주택 상속인이 가장 큰 지분을 갖는 쪽이 0.8%를 받을 길이 열립니다. 다만 지분 배분은 상속세, 나중의 양도세와 실거주 계획까지 함께 걸리는 결정이라 취득세 하나로 정하지는 않습니다.

신고기한과 위택스 신고 순서

기한은 지방세법 제20조 제1항 괄호 안에 원인별로 들어 있습니다.

원인	신고·납부 기한	예시
상속	상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월)	2026년 8월 11일 사망 → 2027년 2월 28일(일)·3월 1일(삼일절)을 건너 3월 2일(화)
증여·부담부증여	취득일(계약일)이 속한 달의 말일부터 3개월	2026년 9월 15일 계약 → 2026년 12월 31일(목)
매매	취득일부터 60일	—

상속은 국세인 상속세와, 증여는 증여세와 기산점·기간이 같습니다. 마감일이 같으니 세무서에 한 번, 시·군·구에 한 번 각각 신고해야 합니다. 상속세 쪽 일정은 상속세 신고기한과 가산세에 정리돼 있습니다. 기한 안이라도 소유권이전등기를 하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 먼저 신고·납부해야 합니다(제20조 제4항). 상속은 등기를 미뤄도 취득세 신고 의무는 상속개시일에 이미 생깁니다.

1. 서류 준비 — 상속은 피상속인 기본증명서·가족관계증명서와 상속재산분할협의서, 증여는 증여계약서를 준비합니다. 부담부증여라면 넘겨받은 채무를 보여 주는 등기부 등본이나 금융기관의 채무자 변경 확인서도 필요합니다(시행령 제14조의4).
2. 과세표준 확인 — 상속은 부동산공시가격 알리미에서 공시가격을, 증여는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 평가기간 안의 같은 단지·평형 거래를 확인합니다.
3. 위택스 신고 — 위택스에 로그인해 신고하기 → 취득세로 들어가 취득 원인(상속·증여)과 부동산 정보를 입력하고 신고서를 제출합니다. 서울 소재 부동산은 서울시 이택스에서도 신고합니다. 방문하려면 부동산 소재지 시·군·구청 세무부서로 갑니다.
4. 납부 — 고지된 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 함께 냅니다.
5. 납부확인서 출력 후 등기 — 납부 영수증을 등기 신청서에 붙여 소유권이전등기를 신청합니다. 등기를 직접 하는 순서는 아파트 셀프등기 비용과 순서에서 확인할 수 있습니다.

가산세가 붙는 자리

지방세는 국세와 달리 기한 안에 신고해도 신고세액공제가 없습니다. 대신 기한을 넘기면 지방세기본법에 따라 가산세가 붙습니다.

가산세	율	근거
무신고	납부세액의 20%(사기 등 부정행위 40%)	지방세기본법 제53조
과소신고	덜 신고한 세액의 10%(부정행위분 40%)	제54조
납부지연	미납세액 × 경과 일수 × 시행령 이자율, 고지 후 미납이면 3% 추가	제55조

실제로 가산세가 자주 생기는 곳은 세 군데입니다.

• 상속세만 내고 취득세를 잊은 경우: 기한이 같은 날이라 상속세를 마친 뒤 끝났다고 생각하기 쉽습니다. 상속 부동산의 취득세 2.8%는 등기와 무관하게 6개월 안에 신고해야 합니다.
• 증여를 공시가격으로 신고한 경우: 평가기간 안에 같은 단지 매매사례가 있으면 시·군·구가 그 가액으로 다시 계산하고, 차액에 과소신고가산세 10%가 붙습니다.
• 0.8% 특례를 잘못 적용한 경우: 따로 사는 배우자나 30세 미만 미혼 자녀 명의의 집을 빼고 무주택으로 신고했다면, 2.8%와의 차액에 가산세가 더해집니다. 기한 후 1개월 안에 수정신고하면 과소신고가산세의 90%, 3개월 안이면 75%를 감면받습니다(제57조).

내 경우는 어느 세율일까, 상황별 판단

• 부모 세대가 그 집 한 채뿐이고 자녀가 무주택: 생전 증여는 3.5%(시가 기준), 상속은 0.8%(공시가격 기준)입니다. 취득세만 보면 상속이 훨씬 가볍습니다.
• 자녀가 이미 집을 가진 경우: 상속도 2.8%가 됩니다. 그래도 공시가격 기준이라 시가 기준 증여 3.5%보다 낮은 경우가 많습니다.
• 부모가 조정대상지역에 집을 두 채 이상 가진 경우: 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여하면 12%입니다. 한 채를 먼저 처분해 1세대 1주택이 된 뒤 증여하면 3.5%로 내려갑니다.
• 공시가격 1억원 이하 주택·토지를 증여받는 경우: 공시가격으로 신고할 수 있어 시가와의 차이만큼 세금이 줄어듭니다.
• 대출이 남은 집을 증여받는 경우: 넘겨받는 채무분은 매매 세율(주택 1~3%), 나머지는 3.5%로 나뉘고, 주는 쪽에는 양도소득세가 생깁니다.

자주 묻는 질문

상속받은 집을 바로 팔 건데도 취득세를 내야 하나요?

냅니다. 상속개시일에 이미 취득한 것으로 보기 때문에(시행령 제20조 제1항), 팔기 전이라도 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 2.8%(특례 대상이면 0.8%)를 신고해야 합니다. 매수인 명의로 넘기려면 먼저 상속등기를 해야 하고, 그 등기에 취득세 영수증이 필요합니다.

아파트 지분 30%만 증여받아도 12% 중과 기준을 넘나요?

3억원 기준은 받은 지분이 아니라 전체 주택의 시가표준액으로 판단합니다. 공시가격 5억원 아파트의 30%(1억5천만원)를 받아도 3억원 이상 주택으로 보고, 조정대상지역에 있고 예외에 해당하지 않으면 그 지분 가액에 12%를 곱합니다.

할아버지가 손자에게 1주택을 증여하면 중과에서 빠지나요?

손자는 직계비속이므로, 할아버지가 1세대 1주택자이고 그 주택을 주는 경우라면 시행령 제28조의6 제2항 제1호의 예외에 해당해 3.5%입니다. 다만 국세인 증여세에는 세대를 건너뛴 증여의 할증 30%가 따로 붙습니다.

상속 취득세도 나눠 낼 수 있나요?

국세인 상속세에는 분납·연부연납이 있지만, 취득세는 신고기한까지 한 번에 냅니다. 대신 상속은 기한이 6개월이라 그 안에 자금을 마련할 시간이 있습니다. 시가표준액 6억3천만원 주택이면 일반 상속 기준 약 1,990만원을 준비해야 합니다.

증여계약을 취소하면 취득세를 돌려받나요?

등기 전이고, 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 안에 공정증서나 화해조서 등으로 해제 사실을 입증하면 취득하지 않은 것으로 봅니다(시행령 제20조 제1항 단서). 등기까지 마친 뒤 되돌리면 그 반환도 새로운 취득으로 보아 다시 과세될 수 있습니다.

상속이냐 증여냐보다 먼저 셀 것은 세대의 주택 수

지방세법 제11조에서 출발해 제13조의2, 시행령 제28조의6과 제29조까지 차례로 따라가 보면, 금액을 크게 가르는 조건이 세율표가 아니라 「누구의 세대에 집이 몇 채인가」라는 점이 분명해집니다. 상속에서는 받는 사람 가구가, 증여에서는 주는 사람 세대가 판정 대상입니다. 같은 9억원 아파트의 취득세가 604만원에서 1억원을 넘는 금액까지 벌어진 것도 이 판정 때문이었습니다.

그래서 저는 생전 증여를 검토하는 가족이라면 증여세 공제부터 계산하기보다, 부모 세대의 주택 수와 그 집의 조정대상지역 여부를 먼저 적어 보는 것이 순서라고 봅니다. 부모 세대가 1주택이면 증여 취득세는 3.5%로 끝나지만, 시가 기준이라 같은 집을 상속으로 받을 때보다 몇 배가 될 수 있습니다. 다주택 세대라면 증여 전에 주택 수를 정리하는 순서 하나로 수천만원이 달라집니다.

상속을 앞둔 쪽에서는 지분을 누가 가장 많이 갖느냐가 0.8% 특례를 좌우합니다. 분할협의서에 서명하기 전에 상속인별 세대 구성을 한 줄씩 확인해 두면, 신고 뒤에 2.8%로 다시 고지받는 일을 막을 수 있습니다.

공동상속 지분 배분, 부담부증여, 조정대상지역 지정일 전후의 계약처럼 판단이 갈리는 경우에는 신고 전에 부동산 소재지 시·군·구청 세무부서에 문의하거나 세무사에게 계산을 확인받기를 권합니다.