아파트 셀프등기 소유권이전 순서 필요서류 등기비용 계산 2026년

잔금을 치른 매수인이 법무사에게 맡기지 않고 소유권이전등기를 직접 낼 수 있느냐고 묻는다면, 답은 「됩니다, 다만 순서를 지켜야 합니다」입니다. 등기소는 취득세를 냈는지, 국민주택채권을 샀는지, 신청수수료를 냈는지를 신청서와 영수증으로 확인하고, 하나라도 빠지면 보정을 명하거나 신청을 각하합니다.

이 글은 2026년 10월 31일 현재 조문과 인터넷등기소 화면을 기준으로, 대출 없이 아파트 한 채를 사는 1주택 매수인을 놓고 씁니다. 결론부터 적으면 셀프등기로 줄어드는 돈은 법무사 보수 한 항목뿐이고, 등기소에 내는 신청수수료는 신청서를 인터넷등기소 전자표준양식으로 만들면 부동산 1개당 15,000원입니다. 취득세·채권·인지세는 누가 신청하든 똑같이 나갑니다.

기한도 하나 기억해 둡니다. 매매는 잔금일부터 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 하고, 그보다 먼저 취득세를 신고·납부해야 등기 접수가 됩니다.

셀프로 해도 그대로 나가는 돈과 빠지는 돈

등기부에 내 이름을 올리는 데 드는 비용은 다섯 덩어리입니다. 이 가운데 네 덩어리는 법령이 금액이나 계산식을 정해 두었기 때문에 신청하는 사람이 누구든 달라지지 않습니다.

비용 항목	셀프등기와 법무사 위임의 차이	근거
취득세·지방교육세·농어촌특별세	같음	지방세법 제11조·제151조, 농어촌특별세법 제5조
인지세(매매계약서)	같음	인지세법 제3조
국민주택채권 매입 부담	같음	주택도시기금법 제8조
등기신청수수료	신청 방식에 따라 18,000원·15,000원·10,000원	등기사항증명서 등 수수료규칙 제5조의2·제5조의5
법무사 보수	셀프등기에서만 빠짐	법무사법 제19조

잔금일부터 등기 접수까지 여섯 단계와 60일 기한

셀프등기에서 가장 많이 꼬이는 곳은 서류가 아니라 순서입니다. 지방세법 제20조 제4항은 취득세 신고기한 안에 등기하려면 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부하라고 정합니다. 취득세 기한이 60일 남아 있어도 등기를 먼저 접수할 수는 없다는 뜻입니다.

1. 매매계약과 거래신고 — 계약일부터 30일 안에 부동산 거래신고를 합니다. 중개사가 계약서를 작성했다면 중개사가 신고하고(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조), 매수인은 신고필증을 받아 둡니다.
2. 잔금일 — 매도인에게서 아래 표의 서류를 받습니다. 지방세법 시행령 제20조 제2항에 따라 매매는 사실상의 잔금지급일이 취득일입니다(잔금 전에 등기하면 등기일, 같은 조 제14항).
3. 취득세 신고·납부 — 위택스에 로그인해 신고하기 → 취득세에서 신고서를 작성하고 납부합니다. 방문하려면 아파트 소재지 시·군·구청 세무부서로 갑니다. 기한은 취득일부터 60일이지만 실제 마감은 등기 접수일입니다. 납부 영수증을 출력해 둡니다.
4. 국민주택채권 매입과 즉시매도 — 등기를 신청하는 사람은 국민주택채권을 사야 합니다(주택도시기금법 제8조). 대부분 은행 창구에서 사는 즉시 되팔고, 할인된 차액만 부담합니다. 매입 금액과 할인율은 매입하는 날 은행에서 확인합니다.
5. 등기신청수수료 납부 — 인터넷등기소의 등기지원 서비스 → 전자납부 → 부동산등기 신청수수료에서 냅니다. 납부 영수증을 신청서에 붙입니다.
6. 등기 신청 — 인터넷등기소 신청 → 부동산등기 신청 → 신청서 작성/제출에서 전자표준양식으로 신청서를 만든 뒤 출력해 관할 등기소에 서류와 함께 제출하거나, 요건을 갖췄다면 전자신청으로 끝냅니다.

60일은 부동산등기 특별조치법 제2조 제1항의 기한입니다. 매매처럼 서로 대가를 주고받는 계약은 잔금 지급이 끝난 날부터 셉니다.

매도인과 매수인이 각각 준비할 서류

첨부 서류의 뼈대는 부동산등기규칙 제46조 제1항이 정합니다. 등기원인을 증명하는 정보(매매계약서), 매수인의 주소·주민등록번호 증명, 그리고 소유권이전등기라면 매도인의 주소 증명과 건축물대장 등 부동산 표시 정보까지 내야 합니다.

준비하는 사람	서류	근거·주의
매도인	등기필정보(옛 등기권리증)	부동산등기법 제50조 제2항. 매수인이 받아 신청서에 일련번호·비밀번호를 적습니다
매도인	부동산 매도용 인감증명서 또는 본인서명사실확인서	부동산등기규칙 제60조 제1항 제1호, 제60조의2
매도인	주민등록초본(주소 변동 이력 포함)	같은 규칙 제46조 제1항 제6호 단서
매도인	위임장(매도인이 등기소에 나오지 않을 때)	인감증명서와 같은 인감 날인
매수인	주민등록등본, 신분증, 도장	같은 규칙 제46조 제1항 제6호
매수인	매매계약서(인지세 납부), 거래신고필증	계약서 기재금액 1억원 초과 10억원 이하면 인지세 15만원
매수인	취득세 영수증, 국민주택채권 매입 내역, 신청수수료 영수증	빠지면 각하 사유(부동산등기법 제29조 제10호)
매수인	건축물대장·토지대장	행정정보 공동이용으로 생략되는지 등기소에 확인(같은 규칙 제46조 제6항)

매도인이 등기필정보를 잃어버렸다면 셀프등기가 한층 어려워집니다. 부동산등기법 제51조에 따라 매도인이 직접 등기소에 나와 등기관의 확인을 받거나, 법무사 같은 자격자대리인의 확인이나 공증으로 대신해야 하기 때문입니다. 계약 단계에서 매도인에게 등기필정보가 있는지 먼저 물어보는 편이 안전합니다.

방문 18,000원, 전자표준양식 15,000원, 전자신청 10,000원

신청수수료는 2025년 7월 29일 개정돼 2025년 8월 1일부터 아래 금액입니다. 아직 「소유권이전 15,000원 방문」으로 적힌 옛 설명이 남아 있는데, 15,000원은 지금은 전자표준양식 금액입니다.

신청 방식	소유권이전 신청수수료(부동산 1개당)	근거
방문신청(서면)	18,000원	수수료규칙 제5조의2 제1항
전자표준양식(인터넷등기소에서 작성 후 출력·제출)	15,000원	수수료규칙 제5조의5 제1항
전자신청	10,000원	같은 조 제1항

전자신청은 당사자 본인이나 자격자대리인만 할 수 있고(부동산등기규칙 제67조), 처음 전자신청을 하기 전에 등기소에 나가 사용자등록을 해야 하며 이때 인감과 인감증명서, 주소 증명이 필요합니다(제68조). 소유권이전은 매도인과 매수인이 함께 신청하는 등기라 매도인도 전자 절차에 참여해야 합니다. 개인 간 거래에서 매수인이 혼자 준비하기에는 전자표준양식으로 만들어 등기소에 내는 쪽이 현실적입니다.

수수료 인상 소식도 정리해 둡니다. 법원행정처가 2026년 9월 28일 공고 제2026-222호로 수수료규칙 개정안을 입법예고했고 시행 예정일은 2026년 11월 23일이지만, 10월 31일 현재 확정된 규칙이 아닙니다. 공고 본문에서 확인되는 인상 대상은 등기사항증명서 열람·발급과 인감증명 수수료이고, 위 표의 신청수수료는 개정 내용에 언급되지 않았습니다. 11월 이후 신청한다면 공포된 규칙을 대법원 입법예고 게시물과 인터넷등기소 공지로 다시 확인하세요.

7억원 아파트로 해 보는 등기 비용 계산

아래는 이해를 돕기 위한 예시입니다. 1주택 유상취득, 조정대상지역 중과 없음, 부동산 1개(집합건물 1건), 전자표준양식 신청을 가정했습니다. 6억원 초과 9억원 이하 구간의 취득세율은 「취득가액 × 2 ÷ 3억원 − 3」을 백분율로 쓰는 지방세법 제11조 제1항 제8호의 계산식을 따릅니다.

예시 ① 취득가액 7억원, 전용 101㎡

• 취득세율: 7억 × 2 ÷ 3억 − 3 = 1.6667%
• 취득세: 7억원 × 1.6667% = 11,666,900원(약 1,166.7만원)
• 지방교육세: 취득세율의 10분의 1 → 1,166,690원(약 116.7만원)
• 농어촌특별세: 전용 85㎡ 초과라 7억원 × 0.2% = 1,400,000원(140만원)
• 인지세: 기재금액 1억원 초과 10억원 이하 → 150,000원(15만원)
• 등기신청수수료: 전자표준양식 → 15,000원(1.5만원)
• 합계: 14,398,590원 + 국민주택채권 할인 부담(매입일 기준)

예시 ② 취득가액 6억원, 전용 84㎡

• 취득세 6억원 × 1% = 6,000,000원, 지방교육세 0.1% = 600,000원
• 농어촌특별세: 전용 85㎡ 이하 주택이라 비과세 0원
• 인지세 150,000원 + 신청수수료 15,000원
• 합계: 6,765,000원 + 국민주택채권 할인 부담

예시 ①에서 신청수수료는 전체의 0.1%에 불과합니다. 방문신청 18,000원과 전자표준양식 15,000원의 차이 3,000원보다, 전용면적이 85㎡를 넘는지(농어촌특별세 140만원)와 취득가액이 6억원을 넘는지가 총액을 훨씬 크게 바꿉니다. 85㎡는 공급면적이 아니라 전용면적 기준이라는 점도 확인합니다. 상속·증여로 받는 아파트는 세율과 신고기한이 전혀 다르니 상속·증여 주택 취득세율과 신고기한을 따로 보세요.

법무사 보수와 비교할 때 확인할 것

법무사 보수 금액은 법이 정하지 않습니다. 법무사법 제19조는 보수 기준을 대한법무사협회 회칙에 맡기고, 사무소마다 견적이 다릅니다. 그래서 이 글에서는 특정 금액을 적지 않고, 견적을 받을 때 비교할 기준만 정리합니다.

• 보수와 실비를 나눠 받기 — 견적서의 취득세·채권 할인액·인지세·수수료는 셀프로 해도 같은 돈입니다. 이 네 항목을 뺀 금액이 셀프등기로 아끼는 몫이고, 그 대가로 서류 수집과 등기소 방문, 보정 대응을 직접 떠안습니다.
• 보수 외 금품은 금지 — 법무사법 제19조 제2항은 보수 외에 어떤 명목으로도 금품을 받지 못하게 합니다.
• 영수증과 보수 규정 게시 — 법무사규칙상 보수 규정을 사무소에 게시하고 영수증을 교부해야 하므로, 항목별 영수증을 요청할 수 있습니다.

주택담보대출을 받으면 셀프등기가 막히는 이유

잔금 일부를 주택담보대출로 치르면 은행은 소유권이 매수인에게 넘어가는 바로 그 순간 근저당권을 설정해야 담보 순위를 지킬 수 있습니다. 그래서 대부분의 은행은 소유권이전등기와 근저당권설정등기를 같은 날 함께 접수하도록 하고, 이 일을 은행이 정한 법무사에게 맡깁니다. 매수인이 소유권이전만 따로 하겠다고 해도 은행 입장에서는 그 사이 다른 권리가 끼어들 위험이 생기므로 받아들이지 않는 경우가 많습니다.

이건 법 조문이 아니라 은행의 대출 실행 조건이라 은행마다 다릅니다. 대출을 받을 계획이라면 대출 상담 단계에서 셀프 소유권이전이 가능한지부터 물어보고, 안 된다고 하면 소유권이전까지 지정 법무사에게 맡기는 편이 일정이 꼬이지 않습니다. 참고로 근저당권설정등기에는 채권최고액의 1,000분의 2만큼 등록면허세가 따로 붙습니다(지방세법 제28조).

보정 명령이 나오는 흔한 사유와 60일을 넘겼을 때

부동산등기법 제29조는 등기관이 신청을 각하하는 사유 11가지를 적고, 고칠 수 있는 잘못이면 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하하지 않는다고 정합니다. 셀프등기에서 자주 걸리는 지점을 조문 호수와 함께 적으면 이렇습니다.

1. 부동산 표시가 등기기록·건축물대장과 다름(제6호·제11호) — 동·호수, 대지권 비율을 신청서에 옮겨 적다가 틀리는 경우입니다. 등기사항증명서를 떼어 그대로 옮깁니다.
2. 매도인 주소가 등기기록과 다름(제7호) — 매도인이 이사해 주소가 바뀌었는데 이력이 없는 초본을 냈을 때입니다. 동일인임을 확인할 수 있게 주소 변동 이력이 나온 초본을 받습니다.
3. 신청서와 계약서 내용이 다름(제8호) — 거래가액, 계약일, 매수인 지분이 계약서·거래신고필증과 맞지 않는 경우입니다.
4. 취득세·수수료 미납이나 금액 부족, 채권 미매입(제10호) — 취득세를 등기 접수 뒤에 내려다 걸리는 경우가 가장 흔합니다.
5. 첨부 서류 누락(제9호) — 인감증명서의 용도·매수인 인적사항 기재 누락, 위임장 인감 불일치 같은 경우입니다.

각하되면 낸 신청수수료는 돌려받지 못합니다(수수료규칙 제6조 제7항). 그리고 잔금일부터 60일 안에 정당한 사유 없이 등기를 신청하지 않으면 부동산등기 특별조치법 제11조에 따라 과세표준에 일정 세율을 곱한 금액의 5배 이하 과태료가 나오고, 금액은 해태 기간·사유·부동산 가액을 참작해 정합니다. 보정이 길어질 것 같으면 60일 기한부터 역산해 일정을 잡으세요.

셀프등기가 맞는 사람, 맡기는 편이 나은 사람

• 대출 없이 잔금을 치르고 매도인 서류가 다 갖춰진 1주택 매수인이라면 셀프등기가 잘 맞습니다. 평일 등기소 방문 시간만 확보하면 됩니다.
• 잔금에 주택담보대출이 들어가는 매수인이라면 은행 지정 법무사에게 맡기는 경우가 대부분입니다. 앞 소제목대로 먼저 은행에 묻습니다.
• 매도인이 등기필정보를 잃어버렸거나 매도인이 여러 명·해외 거주라면 출석·공증 절차가 붙어 셀프 난도가 크게 올라갑니다.
• 잔금일부터 60일이 얼마 남지 않은 경우라면 보정 한 번에 기한을 넘길 수 있으니 서둘러 맡기는 편이 낫습니다.

등기를 마친 뒤에는 6월 1일 기준으로 재산세 납세의무가 생깁니다. 잔금일에 따라 첫해 재산세를 누가 내는지는 주택 재산세 계산법에서 확인할 수 있고, 전세로 들어가는 집이라면 임차권등기명령 신청 순서도 등기부를 읽는 연습이 됩니다.

자주 묻는 질문

아파트 셀프등기 신청수수료는 얼마인가요?

2026년 10월 31일 현재 소유권이전등기는 부동산 1개당 방문신청 18,000원, 전자표준양식 15,000원, 전자신청 10,000원입니다. 2025년 8월 1일 시행된 금액이며, 입법예고 중인 11월 23일 개정안은 아직 확정되지 않았습니다.

취득세를 내기 전에 등기부터 신청해도 되나요?

안 됩니다. 지방세법 제20조 제4항에 따라 등기 신청서를 접수하는 날까지 취득세를 신고·납부해야 하고, 납부하지 않은 신청은 부동산등기법 제29조 제10호의 각하 사유입니다. 60일 신고기한이 남아 있어도 마찬가지입니다.

잔금일부터 60일을 넘기면 어떻게 되나요?

부동산등기 특별조치법 제11조에 따라 과태료가 부과될 수 있습니다. 과세표준에 일정 세율을 곱한 금액의 5배 이하에서 해태 기간과 사유를 참작해 정하므로, 늦어질수록 불리합니다.

보정 명령을 받으면 언제까지 고쳐야 하나요?

부동산등기법 제29조 단서에 따라 등기관이 보정을 명한 날의 다음 날까지 고치면 각하되지 않습니다. 기한을 넘겨 각하되면 신청수수료 15,000원(전자표준양식 기준)은 돌려받지 못하고 다시 내야 합니다.

인터넷등기소 사용법은 어디에 물어보나요?

인터넷등기소 고객센터 1544-0770(평일 09:00~18:00)에서 신청서 작성·전자납부 같은 사이트 이용을 안내합니다. 서류 보정이나 첨부 생략 여부는 아파트를 관할하는 등기소에 묻는 것이 정확합니다.

셀프등기의 성패는 서류보다 접수 순서에서 갈립니다

지방세법 제20조, 부동산등기법 제29조, 부동산등기규칙 제46조를 나란히 놓고 읽어 보니, 셀프등기에서 각하로 이어지는 사유 대부분은 「서류를 몰라서」가 아니라 「취득세·채권·수수료를 등기 접수보다 먼저 끝내지 않아서」 생기는 구조였습니다. 등기소는 영수증으로 납부를 확인하기 때문에 순서가 하나만 어긋나도 신청서가 멈춥니다.

비용 쪽에서 제가 가장 강조하고 싶은 건 기대치입니다. 7억원 아파트 예시에서 등기 비용 약 1,440만원 가운데 셀프등기로 달라지는 건 법무사 보수뿐이고, 등기소에 내는 수수료는 15,000원입니다. 견적서에서 실비를 빼고 남는 보수가 내 시간과 보정 위험을 감수할 만한 금액인지를 기준으로 판단하면 됩니다.

대출이 끼어 있거나 매도인 쪽 서류에 문제가 있으면 셀프등기의 이득이 빠르게 줄어듭니다. 취득세 금액이나 중과 여부가 애매하면 아파트 소재지 시·군·구청 세무부서에, 첨부 서류 생략이나 보정 내용은 관할 등기소에 먼저 확인하고, 거래 구조가 복잡하면 법무사와 상의하시기 바랍니다.